Guia completo do financiamento imobiliário no Brasil

Como funciona o financiamento imobiliário

O financiamento imobiliário permite comprar um imóvel pagando em parcelas mensais ao longo de até 35 anos. O banco paga o vendedor e você fica devendo ao banco, que cobra juros sobre o saldo devedor. O imóvel fica alienado ao banco como garantia até a quitação total. No Brasil, a maioria dos financiamentos é feita pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação) ou SFI (Sistema Financeiro Imobiliário). Entender as diferenças entre esses sistemas é fundamental para escolher a melhor opção para o seu perfil.

SFH vs SFI: qual a diferença

O SFH é regulado pelo governo e usa recursos da caderneta de poupança e do FGTS. Permite financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão com taxas de juros limitadas a 12% ao ano. O comprador pode usar o FGTS para a entrada ou amortização. Já o SFI atende imóveis de valor mais alto, sem limite de preço, mas com taxas de juros livres que costumam ser maiores. No SFI não é possível usar o FGTS. Para a maioria dos compradores de imóveis residenciais, o SFH oferece as melhores condições. O SFI é mais usado por investidores ou para imóveis de luxo.

Usando o FGTS na compra do imóvel

O FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) é uma das maiores vantagens do trabalhador brasileiro na hora de comprar um imóvel. Você pode usar o FGTS para a entrada, para amortizar ou liquidar o saldo devedor, ou para pagar até 80% do valor das prestações por 12 meses consecutivos. Para ter direito, é necessário ter pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada (consecutivos ou não), não ser proprietário de outro imóvel no mesmo município e o imóvel deve ser residencial com valor dentro do limite do SFH. A utilização do FGTS pode reduzir significativamente o custo total do financiamento.

Valor da entrada e simulação

A maioria dos bancos financia até 80% do valor do imóvel, exigindo pelo menos 20% de entrada. Alguns programas especiais permitem entrada menor, mas isso resulta em prestações mais altas e mais juros ao longo do tempo. Antes de buscar imóveis, faça simulações em pelo menos três bancos diferentes. Use os simuladores online da Caixa, Banco do Brasil, Itaú e Bradesco para comparar. As variáveis que mais impactam o custo total são: valor da entrada, prazo do financiamento, taxa de juros e sistema de amortização (SAC ou Price). No sistema SAC as parcelas começam maiores e diminuem; no Price são fixas.

Minha Casa Minha Vida: quem pode participar

O programa Minha Casa Minha Vida oferece subsídios e taxas de juros reduzidas para famílias de menor renda. As faixas de renda vão de até R$ 2.640 mensais (Faixa 1) até R$ 8.000 (Faixa 3). Os subsídios podem chegar a R$ 55 mil dependendo da faixa e da região. As taxas de juros variam de 4% a 8,16% ao ano, significativamente abaixo das taxas de mercado. Para se inscrever, procure a Caixa Econômica Federal ou a prefeitura da sua cidade. O programa tem limite de valor do imóvel que varia por cidade e faixa de renda.

Dicas para conseguir a melhor taxa de juros

O seu perfil de crédito influencia diretamente a taxa oferecida pelo banco. Mantenha seu nome limpo nos órgãos de proteção ao crédito e tenha um histórico bancário sólido com a instituição onde pretende financiar. Ter conta corrente e receber salário no banco do financiamento pode garantir descontos na taxa. Compare sempre entre bancos: uma diferença de 1% ao ano em um financiamento de R$ 300 mil por 30 anos representa mais de R$ 80 mil em juros. Considere também a portabilidade de crédito: se conseguir uma taxa menor em outro banco após a contratação, você pode transferir o financiamento sem custo.