Documentação necessária para comprar um imóvel no Brasil

A importância da documentação na compra de imóveis

A burocracia na compra de imóveis no Brasil pode parecer intimidadora, mas cada documento existe para proteger o comprador. Pular etapas ou não verificar a documentação corretamente pode resultar em prejuízos enormes, desde a perda do imóvel até problemas judiciais que se arrastam por anos. Entender o papel de cada documento é o primeiro passo para uma compra segura. Neste guia, vamos detalhar cada um dos documentos essenciais e explicar quando e como obtê-los.

Matrícula do imóvel: o documento mais importante

A matrícula é o histórico completo do imóvel registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Ela contém todas as informações: proprietários anteriores, área construída, metragem do terreno, ônus e restrições. Sempre solicite uma matrícula atualizada, com no máximo 30 dias de emissão. Verifique se há hipotecas, penhoras ou qualquer gravame registrado. Se existir algum ônus, o imóvel pode ser tomado para pagar dívidas do vendedor mesmo depois da compra. A matrícula atualizada é obrigatória para o financiamento bancário e deve ser o primeiro documento que você analisa.

Escritura pública e registro

A escritura pública é o documento que formaliza a compra e venda perante um tabelião de notas. Ela só é obrigatória para transações acima de 30 salários mínimos, mas é altamente recomendada em qualquer caso. Após a lavratura da escritura, você precisa levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis para fazer a transferência de propriedade. Atenção: a escritura sozinha não transfere a propriedade. Só o registro na matrícula do imóvel garante que você é o novo dono perante a lei. Há um ditado no direito imobiliário que resume bem: quem não registra não é dono.

ITBI: o imposto de transmissão

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado em toda compra de imóvel. A alíquota varia conforme a cidade, geralmente entre 2% e 3% do valor venal ou do valor da transação, prevalecendo o maior. Em Curitiba, por exemplo, a alíquota é de 2,7%. O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura e o comprovante de pagamento é exigido pelo cartório. Algumas prefeituras oferecem desconto para o primeiro imóvel ou para imóveis financiados pelo SFH, então vale a pena verificar as regras locais.

Certidões negativas: protegendo sua compra

As certidões negativas comprovam que o vendedor não tem pendências que possam afetar a venda. As principais são: certidão negativa de débitos federais, estaduais e municipais; certidão de ações cíveis e criminais; certidão de protesto; e certidão negativa de débitos trabalhistas. Se o vendedor for pessoa jurídica, inclua também a certidão da Receita Federal e da Dívida Ativa. Essas certidões evitam que você compre um imóvel de alguém que pode ter a venda anulada por fraude contra credores. O custo dessas certidões é relativamente baixo diante do valor do imóvel.

Documentos do comprador

O comprador também precisa apresentar documentos: RG e CPF, comprovante de estado civil, comprovante de renda e comprovante de residência. No caso de financiamento, o banco pode exigir documentos adicionais como declaração de Imposto de Renda, extratos bancários e holerites dos últimos três meses. Casais precisam apresentar certidão de casamento com regime de bens. Se houver união estável, é recomendável ter a escritura declaratória de união estável para evitar complicações futuras na titularidade do imóvel.

Custos cartorários e prazos

Além do ITBI, prepare-se para os custos de cartório: a escritura pública e o registro de imóveis são cobrados conforme tabelas estaduais que variam de acordo com o valor do imóvel. Em média, os custos cartorários somam entre 3% e 5% do valor da transação. Quanto aos prazos, o registro do imóvel leva em torno de 30 dias úteis após o protocolo. O ITBI pode levar de 5 a 15 dias para ser emitido dependendo da prefeitura. Planeje-se financeiramente para esses custos e prazos, pois eles são obrigatórios e não negociáveis.